Юридическая справка

Консультации онлайн

Статья 35 ЗК РФ. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

СТ 35 ЗК РФ

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

2. Утратил силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Комментарий к Статье 35 Земельного кодекса РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи 35 ЗК РФ корреспондирует с положениями ст. ст. 271 и 552 ГК РФ.

Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (Вестник ВАС РФ. 2005. N 5) в силу указанных норм покупатель здания, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, сооружения (п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Покупатель здания, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Такой подход получил дальнейшее развитие в судебной практике. Так, из смысла комментируемых положений следует, что продавец недвижимого имущества, расположенного на арендованном земельном участке, выбывает из правоотношений на земельный участок с момента государственной регистрации перехода права собственности на такую недвижимость. Поэтому с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости договор аренды продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости. Переход к другому лицу прав по договору аренды влечет переход встречных обязательств, которые имелись у прежнего собственника <2>.
———————————
<2> См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 октября 2009 г. N 8611/09, Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 4 сентября 2013 г. по делу N А75-9436/2012 .

Конституционность п. 1 комментируемой статьи 35 Земельного кодекса РФ, в том числе и его положений, устанавливающих порядок пользования земельным участком в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам, неоднократно пытались оспорить. В связи с этим важно отметить позицию Конституционного Суда РФ, согласно которой указанные положения направлены на определение юридической судьбы земельного участка под объектом недвижимого имущества при его продаже в случаях, когда продавец не являлся его собственником, развивают принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, направлены на защиту прав собственника здания, сооружения, а также связаны с требованием стабильности и преемственности ранее сложившихся отношений и не регулируют отношения, связанные с приобретением земельного участка в собственность, а потому сами по себе не могут расцениваться как нарушающие конституционные права. При этом возможность выбора в конкретной ситуации одного из предусмотренных способов определения порядка пользования земельным участком с учетом заслуживающих внимание обстоятельств конкретного дела позволяет учесть многообразие жизненных ситуаций, с тем чтобы обеспечить справедливую защиту прав и баланс интересов всех участников общей собственности <1>.
———————————
<1> См.: Определения Конституционного Суда РФ от 22 марта 2012 г. N 511-О-О, от 22 марта 2012 г. N 512-О-О, от 11 мая 2012 г. N 749-О, от 11 мая 2012 г. N 750-О, от 29 мая 2012 г. N 903-О, от 17 июля 2012 г. N 1372-О, от 24 сентября 2012 г. N 1585-О, от 24 сентября 2012 г. N 1756-О, от 22 ноября 2012 г. N 2099-О, от 17 июня 2013 г. N 993-О .

Одной из проблем реализации комментируемой статьи на практике является вопрос о площади земельного участка, право пользования которым переходит к новому собственнику здания, сооружения, поскольку в ЗК РФ достаточно расплывчато установлено, что переходит «право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования». При этом п. 2 комментируемой статьи 35 ЗК России, устанавливающий правила определения предельных размеров площади такой части земельного участка в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ, с 1 марта 2015 г. признан утратившим силу. Это связано с тем, что предельные размеры земельных участков должны определяться в соответствии с градостроительным регламентом, принимаемым в составе правил землепользования и застройки.

На практике также зачастую возникает вопрос о невозможности оформления прав на земельный участок под объектом недвижимости в силу сохранения прав прежних собственников такой недвижимости на земельный участок. В связи с этим необходимо отметить, что из п. 1 ст. 39.20 (ранее ст. 36) ЗК РФ следует, что собственники зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение их в аренду у публичного собственника, а не у обладателя права постоянного (бессрочного) пользования ими.

При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду, прекращение права постоянного (бессрочного) пользования не требуется (см., например, Постановление Президиума ВАС РФ от 3 апреля 2012 г. N 12955/11 ).

Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает преимущественное право собственника здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, на покупку или аренду земельного участка. Порядок реализации преимущественного права покупки регулируется ст. 250 ГК РФ.

По смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Положения комментируемого пункта о преимущественном праве не распространяются на случаи продажи земельного участка с публичных торгов, а также случаи продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении, поскольку в данном случае отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение (п. 4 комментируемой статьи).

Кроме того, указанное положение не применяется в случае, если здание, сооружение расположено на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, поскольку в данном случае собственник таких зданий, сооружений в силу ст. 39.20 ЗК РФ имеет исключительное право приобрести такой участок на соответствующем виде права.

Пункт 4 комментируемой статьи направлен на реализацию принципа земельного законодательства — единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также устанавливает исчерпывающий перечень случаев, когда допускается отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, без одновременного отчуждения земельного участка.

Складывавшаяся ранее судебная практика рассматривала сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, как нарушение установленного законом запрета, что в силу ст. 168 ГК РФ влекло за собой ничтожность заключенной сделки <1>.
———————————
<1> Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», Определение Верховного Суда РФ от 30 июля 2013 г. N 4-КГ13-24 ; Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» (п. 79) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2012. N 7.

Вместе с тем Федеральным законом от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ были внесены изменения в ст. 168 в части отнесения сделок, совершенных с нарушением закона, к оспоримым (подробнее см. комментарий к ст. 26 ЗК РФ).

Положения п. 5 комментируемой статьи 35 ЗК РФ, регулирующей особенности приобретения прав на земельный участок иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами — собственниками зданий, сооружений, признаны Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004 г. N 8-П не противоречащими Конституции РФ (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2014. N 6).

Так, согласно ст. 62 (ч. 3) Конституции РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации. Тем самым Конституция РФ в качестве общего принципа российского законодательства устанавливает «национальный режим» для иностранных лиц и лиц без гражданства, т.е. в отношении прав и обязанностей приравнивает их к российским гражданам.

Сама по себе возможность предоставления иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права на определенных условиях приобретать в собственность и в определенных пределах владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками — постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 260 ГК РФ), — не противоречит конституционно-правовому статусу земли как публичного достояния многонационального народа России и вытекает из ст. 9 (ч. 2) и 35 (ч. ч. 1 и 2) Конституции РФ во взаимосвязи с ее ст. 62 (ч. 3).

Осуществляя соответствующее регулирование, федеральный законодатель в силу ст. 55 (ч. 3) Конституции РФ обязан обеспечивать защиту конституционно значимых ценностей и соблюдать баланс конституционных прав, закрепленных, с одной стороны, в указанных статьях Конституции РФ, а с другой — в ст. 9 (ч. 1), согласно которой земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, и в ст. 36 (ч. 1), согласно которой право иметь в частной собственности землю принадлежит гражданам и их объединениям. При этом, однако, он должен исходить из вытекающего из ст. ст. 9 и 36 Конституции России приоритета права российских граждан иметь в собственности землю, обеспечивая рациональное и эффективное использование земли и ее охрану, защиту экономического суверенитета Российской Федерации, целостность и неприкосновенность ее территории (ч. ч. 1 и 3 ст. 4 Конституции РФ).

Реализуя свою конституционную обязанность, федеральный законодатель ввел некоторые ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования, тем самым установив изъятия из национального режима регулирования права частной собственности на землю.

Что регламентирует статья 35 Земельного Кодекса РФ

Статья регламентирует следующие правовые процессы:

  1. Если происходит переход права владения на какую-либо постройку, владельцу передаются права на землю, принадлежащую этой постройке, при тех же условиях, при которых владел прежний собственник.
  2. Если происходит переход права владения на постройку (этот процесс называется отчуждением), права собственника переходят и на надел, когда не происходит отчуждение лишь части здания или оно расположено на этом участке на основании сервитута (в соотв. с п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Важно знать: Нередко в юридической практике встречаются ситуации с несколькими правопреемниками той или иной постройки. Тогда все они в тех же долях могут пользоваться и земельным участком, на котором находится постройка.

Разъяснение комментариев к статье 35 ЗК РФ

В комментарии к тридцать пятой статье Земельного Кодекса подчёркивается, что содержание п. 1 статьи базируется на важнейшем основополагающем принципе – неотделимости земельного участка от стоящего на нём сооружения. Этот же принцип фигурирует в первой статье того же кодекса, а именно в п. 4 «о единстве судьбы объектов и участков». Даже если в случае оформления договора временного пользования на здание (дом, нежилое помещение и т. п.) между покупателем и продавцом не задокументировано специальным образом право на земельный участок, аренда всё равно автоматически распространяется в том числе и на землю.

Далее в комментарии особое внимание уделяется третьему пункту 35 статьи, а именно источнику её появления – 250 статье Кодекса, в которой регламентируется преимущественное право на покупку. Им обладают собственники, которым принадлежат доли определённой недвижимости, если какая-либо другая часть была выставлена на продажу. Но если земля находится в государственном или региональном ведении, то возникает другое правовое понятие – приватизация собственности. Это могут делать в исключительном порядке владельцы сооружений, находящихся на государственной земле. Стоит отметить, что с учётом последних тенденций к национализации земель и крупных предприятий в ближайшее время собственникам вряд ли удастся полноценно овладеть своим участком.

Второй комментарий повторно подчёркивает смысл 35 статьи в конкретизации принципа единства судьбы участка и стоящего на нём объекта, но уже дополняя ссылками на другие законодательные акты, а именно 271 ст. ГК. В ней, помимо общего пересказа содержания 35 статьи, представлен важный для собственника пункт – владелец здания, находящегося на каком-либо участке, вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Но такие действия возможны только в случае отсутствия запрета на них в договоре с продавцом или арендодателем, а также при всех договорённостях с органами муниципальной власти.

В одном из последних абзацев комментарии прямым текстом указывают на неопределённость в Земельном кодексе по поводу регламента проведения межевания участка. И действительно, ни в одном законодательном акте не регламентировано, какую площадь должен занимать участок, чтобы обеспечить владельцу полноценное пользование постройкой. Возможность уравнения площади объекта и участка недопустима, так как чаще собственнику требуется несколько большая территория для обслуживания здания и размещения необходимых объектов (например, пожарной лестницы). Такая неопределённость вызывает ряд проблемных моментов на судебных заседаниях по касающимся права перехода земли делам.

Важно знать: В соответствии с двадцатой статьёй Земельного Кодекса, если участок, на котором находится сооружение, принадлежит владельцу на основании права постоянного пользования, то переходить в руки другому собственнику этот участок не может. Но бессрочный владелец имеет право заключить договор аренды с предполагаемым собственником здания.

Судебная практика по статье 35 ЗК РФ

В хрониках российской судебной практики можно найти много дел, в которых участники заседаний хоть прямо и не оперируют 35 статьёй Земельного кодекса, но касательно к ней обращаются.

Например, в июле 2015 года в Воронежский областной суд поступил иск от индивидуального предпринимателя, владевшего земельным участком с находившимся на нём зданием. Бизнесмен считал, что постановление администрации города Воронеж «об изменении данных кадастрового учёта в связи с увеличением границы земельного участка» неправомерно. По этому постановлению количество налогов, уплачиваемых ИП, значительно повышалось, и, соответственно, истец выступал против такого решения, указывая на то, что реальная площадь используемого им объектом меньше, чем в изменённом кадастровом учёте. Но Воронежский областной суд, опираясь на 35 статью Земельного Кодекса, а также второй комментарий к этой статье, установил, что для полноценной эксплуатации здания предпринимателю действительно необходим земельный участок, площадь которого значительно превышает площадь здания. Постановлением суда иск был отклонён, а решение Воронежской администрации осталось в силе.

Наиболее часто в судебных хрониках можно найти дела, связанные именно с налоговыми трудностями. Вот ещё один пример:

Так, в феврале 2018 года Министерство имущественных отношений Московской области подало иск в арбитражный областной суд с целью взыскать с гражданина МО задолженности по налоговым платежам за земельный участок и находящиеся постройки. Ещё в 2015 году с гражданином был заключён договор аренды, но, спустя некоторое время, он был расторгнут в связи с отсутствием своевременной арендной платы. Помимо аренды, у гражданина накопилась задолженность по налоговым платежам, причём за довольно большой срок. По заявлению ответчика, он исправно платил налоги за недвижимость, указанную в договоре временного пользования. Адвокат ответчика, ссылаясь на статью 35 ЗК РФ, обратил внимание на то, что в соответствии с законодательством договор аренды распространяется также и на земельный участок, поэтому его подзащитный не обязан платить дополнительный налог на землю, так как он уже входил в платежи за здание. Суд принял ходатайство адвоката и постановил: в иске Министерству имущественных отношений Московской области отказать.

В комментарии к 35 статье указывается на недоработку составителей закона в плане определения площади участка, но судебная практика показывает, что редко когда в процессе заседания возникают трудности с использованием этой статьи. Скорее, наоборот, она играет в пользу ответчика, освобождая его от лишних расходов и составления документации на разные виды собственности, объединяя их. И опытному адвокату не составит труда помочь своему подзащитному, используя всего одну 35 статью. Но так происходит не всегда. Последнее дело, которое стоило бы рассмотреть, уже с более крупными участниками процесса:

В ноябре 2013 года по поручению главы Администрации города Мурманск в суд был подан иск против генерального директора строительной компании. Дело в том, что в Администрацию города были отправлены жалобы от жителей участков, находящихся рядом со стройкой многоквартирного дома. По их мнению, занимаемая будущим зданием площадь выходит за заранее регламентированную территорию, ухудшая тем самым условия жизнедеятельности соседей. В соответствии с комментарием к ЗК РФ ст 35 площадь участка вместе с постройкой должна быть строго определена. Хотя и адвокат и ссылался на отмеченные в том же самом комментарии недостатки законодательного акта (неопределённость площади), суд принял иск от представителя главы Администрации и постановил застройщику в соответствии с КоАП РФ выплатить в указанные сроки компенсацию жителям близлежащих к стройке участков.

Взаимодействие статьи 35 ЗК РФ с другими правовыми нормами

Чаще всего 35 статья используется в судах одновременно с прочими статьями ЗК, а также с некоторыми статьями ГК:

Кодекс Ст.
Земельный Статья 22 Собственники земельных участков имеют право предоставлять их в аренду, при условии отсутствия нарушений ряда других правовых норм
Статья 65 В Российской Федерации использование земли, за исключением некоторых отдельно прописанных случаев, является платным, собственник обязан вносить плату за аренду и платить ренту
Гражданский Статья 271 Владелец постройки и, соответственно, занимаемого ей земельного участка, вправе распоряжаться собственностью вне зависимости от того, у кого он купил эту постройку (за исключением некоторых определённых законом случаев)
Статья 552 По ДКП при покупке какой-либо недвижимости происходит переход права собственности на земельный участок, на котором стоит эта постройка, без составления дополнительных регулирующих договоров и соглашений, касающихся отдельно земельного участка

Возможно, при сравнении разных сводов законов может возникнуть вопрос: зачем в абсолютно не совпадающих по сферам действия кодексах представлены статьи, одинаковые по содержанию? На самом деле это сделано для того, чтобы каждый свод законов (Гражданский, Земельный или любой другой Кодекс) был самодостаточен, что значительно упростило процесс рассмотрения какого-либо дела. Но в действительности пока что этого достигнуть не удалось, и очень часто как прокурорам, так и адвокатам приходится обращаться к разным Кодексам.

Важные моменты

  1. Пятая статья Земельного Кодекса регламентирует, что участниками земельных отношений, с целью регулирования которых он и был создан, являются граждане Российской Федерации. Но в 35 статье отдельным пунктом выведено, что иностранные граждане, которые владеют каким-либо недвижимым имуществом на территории России, имеют такое же преимущественное право на выкуп земли. Стоит отметить, в Земельном кодексе поясняется (статья 15), что участками, находящимися на территории, близкой к границе (такая территория определяется президентом РФ), иностранцы по федеральному закону о государственной границе Российской Федерации, владеть не имеют права, даже в условиях законного владения недвижимым имуществом.
  2. В случае заключения договора дарения недвижимости или получения её в наследство порядок действия законодательства (35 статьи) не меняется, участок также автоматически переходит во владение собственнику строения, за исключением некоторых бюрократических процедур (отсутствие госпошлины за договор купли-продажи, регистрация соглашения дарения или наследства и пр.).

Подводя итог, можно сделать вывод, что 35 статья не сильно выделяется из всего Земельного кодекса, так как имеет типовые для этого свода законов неопределённости и неточности, требующие особого внимания при её изучении. Очевидно, что без обращения за помощью к опытному юристу или кадастровому консультанту непросто будет отстоять свои права в суде. Кроме того, ещё одним моментом, из-за которого можно выйти за пределы правового поля, является постоянное редактирование правовых норм, иногда полностью заменяющих старые. Например, п.2 35 статьи утратил силу в 2015 году, и в Кодексах новой редакции его нет совсем. Поэтому важно отыскать действующий Земельный кодекс, постоянно проверяя его на предмет поправок.

admin

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх