Юридическая справка

Консультации онлайн

Как проверить риэлтора

В большинстве случае, потребители не обладают ни свободным временем, ни знаниями, так необходимыми для оформления сделок с недвижимостью. Поэтому появляется необходимость в найме риэлтора.

Замечательно, если есть проверенный риэлтор, услугами которого пользовались друзья или родственники. Если же такого специалиста нет, тогда необходимо изучить следующие нехитрые правила.

Возможные опасности при обращении к риэлторам и агентствам

Самым опасным, при заключении сделки может быть факт не только обмана, но и умалчивания правды. Классическим примером является ситуация, когда при сдаче квартиры агент «забудет» упомянуть о наличии собственника, который против ее сдачи в аренду.

Также мошенник может не упомянуть о том, что несмотря на то, что продавец холост, на момент покупки недвижимости, он состоял в браке, а следовательно, объект является совместной собственностью. А без ведома второго собственника, сделка не является действительной. Покупатель, уплатив большую сумму денег, остается ни с чем.

«Черным» риэлторам не чужда подделка документов. Получив выписку из ЕИРЦ (Единого Информационно-Расчетного Центра), согласно которой, в доме прописан один человек, клиент дает согласие на совершение сделки. А через какое-то время появляется троюродная внучка продавца, которая на законом основании прописана в объекте недвижимости. Оказывается, что документ был подделкой, и новоселы являются не единственными собственниками квартиры.

Попав в подобную ситуацию, необходимо обратиться в органы правозащиты, подать заявление в суд. Данные действия мошенников квалифицируются по статье 159 Уголовного Кодекса РФ.

Дабы обезопасить свои сбережения и недвижимость, необходимо максимально внимательно подходить к выбору риэлтора.

Что за юридическая чистота квартиры и зачем ее проверять

Когда определитесь с квартирой для покупки и договоритесь о цене, надо проверить что ее вообще можно покупать. Юридическая чистота квартиры — отсутствие причин, при которых покупатель может потерять права на квартиру после покупки.

Квартира юридически чиста и ее можно покупать, если:

  • нет никаких юридических препятствий для сделки;
  • право собственности продавца не ограничено обременением или арестом;
  • в квартире не зарегистрированы (прописаны) люди, которые могут на нее претендовать (дети, супруги, родственники);
  • в будущем не возникнет причин для признания сделки недействительной.

Проверка квартиры на юридическую чистоту — важнейших этап сделки на вторичном рынке. Если с квартирой или документами что-то не так, сделку могут признать недействительной. В этом случае, вы в лучшем случае потеряете уже уплаченный задаток, а, в худшем, всю квартиру.

Например, часто бывает, что площадь квартиры в разных документах расходится на одну десятую — это могут признать незаконной перепланировкой. Или у продавца обнаруживаются жены и дети, которые имеют право на квартиру, но он о них умолчал.

Проверить юридическую чистоту квартиры — задача покупателя или его риелтора

Если наняли агентство, проверить юридическую чистоту квартиры должен его юрист.

Проверять квартиру надо всегда. Даже, если вы покупаете ее у друга или родного дедушки. Продавец может не быть мошенником, но искренне не знать, что надо было узаконить перепланировку, получить письменное согласие на продажу от жены или что квартира отходит по завещанию десятиюродному брату.

Проверка квартиры банком тоже не является гарантией ее юридической чистоты. Если вследствие ошибки вы лишитесь квартиры, банк посочувствует и напомнит об очередном платеже.

Чтобы убедиться, что квартиру можно покупать, придется внимательно изучить десятки документов. К этому надо отнестись серьезно — пропущенное при беглом осмотре обстоятельство может стоить вам всей квартиры. Лучше перестраховаться и запросить документов с запасом, чем постесняться и потом годами судиться за квартиру. Адекватный продавец и сам понимает, что обязан собрать и предоставить все документы. Если человек не хочет предоставлять документы — это повод усомниться в его честности.

Проверьте обременения и аресты

Если квартира была предметом споров или арестов, смотрите на срок давности.

Сделки с недвижимостью могут признать недействительными в течение 3 лет

Если конфликт разрешен недавно, он все еще может стать проблемой.

Информация, указанная в выписке, актуальна на дату запроса — просите у продавца максимально недавнюю выписку.

Как выбрать надежного риэлтора или агентство

Для начала необходимо сделать выбор в пользу агентства недвижимости или частного маклера. Кого же выбрать?

Особо крупные агентства грешат текучкой кадров, постоянно меняющийся персонал не всегда проходит должного обучения, а начальству не под силу контролировать всех служащих. Обратившись в такое агентство, велика вероятность попасться на удочку к мошеннику или попросту неопытному агенту.

Но если выбор все же пал на риэлторское агентство, прежде чем заключать договор, необходимо уточнить, кто именно из персонала назначен персональным агентом, познакомиться с ним лично. Не получив удовлетворение от знакомства, не стоит стесняться требовать замены риэлтора.

Агентства недвижимости, в случае их успешности, участвуют в выставках недвижимости, симпозиумах, упоминание о них можно встретить в различных СМИ. Такие агентства не скрывают своей деятельности, а наоборот, используют достижения в качестве дополнительной рекламы. Имеют множество дипломов, сертификатов, наград.

В противоположной же ситуации стоит усомниться в голословных рассказах о многолетней успешной деятельности.

Большой офис с дорогостоящим интерьером ни в коем случае не является показателем надежности фирмы. Так называемые компании – однодневки часто используют эту уловку, чтобы пустить «пыль» в глаза клиентам.

Как правило, крупные агентства сотрудничают с банками, нотариальными конторами, юристами. Имеют актуальную информацию о кредитных ставках, особенностях ипотечного кредитования и других аспектах, связанных с недвижимостью. В обратном же случае едва ли такая компания станет добросовестным помощником при сделке.

Однако при совершении особо крупной сделки – расселение, размен жилищной площади, обмен, продажа со встречной покупкой и так далее, все же лучше обратиться в агентство недвижимости. При таких сделках перед специалистом стоит вопрос многозадачности – одновременно ему необходимо совершить множество действий, для исполнения которых необходимы усилия нескольких человек.

Также большим «плюсом» сотрудничества с агентством является возможность нотариального закрепления особенностей сделки – например, сроки проведения сделки, условия освобождения жилищной площади, и другие. В то время, как частные маклеры составляют договор в редких случаях.

Сотрудничество с частными риэлторами так же имеет положительные и отрицательные стороны.

Стоимость услуг маклера значительно ниже по сравнению с ценником агентств. Это объясняется отсутствием необходимость содержания офиса, уплаты налогов, и другими факторами. Также агент не имеет фиксированного прайса, и в зависимости от ситуации может сделать скидку. Частный агент нацелен на удовлетворение каждого клиента, может предложить более гибкие условия сделки, нежели агентство недвижимости.

Что должно насторожить

Один из излюбленных трюков «черных» риэлторов – просьба о предоплате. Они мотивируют это необходимостью размещения рекламы, затратами услуги связи и другими. Такая просьба будет сигнализировать о нечистых намерениях агента, ведь нет гарантии, что риэлтор справится с задачей и сможет продать, сдать, или подобрать необходимый клиенту объект.

Составляя договор, очень важно заранее уточнить сумму вознаграждения риэлтора. Агенты часто не называют конкретные цифры до совершения сделки. Это является одним из подводных камней – после совершения сделки агент может потребовать необоснованно большую сумму.

Не стоит договариваться с риэлтором о его вознаграждении в процентном соотношении от суммы сделки. Это побуждает риэлтора к поиску более дорогих вариантов. Будет лучше, если ставка будет фиксированной.

Также существует большой риск взимания скрытой комиссии – когда недобросовестный риэлтор пытается получить комиссии с обеих сторон без их ведома, что является чистым обманом.

Не стоит гнаться за низкой ценой – всем известно где лежит бесплатный сыр. Есть определенный диапазон стоимости риэлторских услуг. Какие-то фирмы предлагают дешевле, кто-то завышает ценник на свои услуги. Но подозрительно низкая стоимость является поводов усомниться в чистоте намерений маклера.

Распространены случаи, когда недобросовестные риэлторы продают списки потенциальных покупателей и квартиросъемщиков и так далее. В 90% случаях такие списки являются фикцией. Указанные номера телефонов не существуют или не отвечают. Деньги уплачены, клиент не имеет возможности их вернуть, а риэлтор лишь разводит руками.

Мошенники, дабы побудить потенциальных клиентов к покупке, часто приглашают подставных покупателей. К примеру, придя на просмотр дома для съема, клиент сталкивается с семейной парой, готовой дать задаток сию минуту, лишь бы получить желаемый объект. Потенциальные съемщики начинают спорить, кому достанется право проживания в доме. В 90% случаев «случайно» пришедшие одновременно покупатели являются подставными.

Помимо всего вышеперечисленного, часто риэлторы используют «якоря» – влияние на подсознание клиентов. Например, аромат кофе, корицы создает благоприятную атмосферу, заставляет клиента ассоциировать просмотренную квартиру с уютом и комфортом.

Еще одним классическим приемом риэлторов является игра на контрасте. Этим приемом пользуются практически все агенты. Клиенту показывают несколько объектов с завышенными ценами, плохим ремонтом. Последний же объект значительно выделяется – приемлемая стоимость, чистый подъезд, «зеленый» двор, новая сантехника в квартире и так далее. Естественно, покупатель непроизвольно склоняется к покупке последнего просмотренного варианта.

Планируя просмотр объектов недвижимости, необходимо договариваться с риэлтором на светлое время суток. Часто агенты, дабы скрыть недостатки жилища, назначают встречу на поздний вечер, чтобы не дать клиенту разглядеть все недостатки.

Нередки случая приобретения жилья напротив кладбища, и других неприятных для соседства объектов только потому, что каждый просмотр квартиры происходил после захода солнца.

Какие документы необходимо проверить

Выбрав кандидатов для сотрудничества, следует проверить документы агента и его репутацию.

Говоря о наличии документов у агентов и риэлтерских компаний, потенциального клиента должны интересовать следующие:

  • Свидетельство регистрационной палаты, налоговая документация. Представители крупных агентств часто сами предлагают клиентам ознакомиться с документами. Замечательно, если фирма функционирует от трех лет и более;
  • При сотрудничестве с агентом, он непременно должен обладать документами, подтверждающие законность его практики – документы об открытии ИП, а также сертификат или диплом об успешном прохождении обучения;
  • Свидетельство о членстве в Гильдии Риэлторов – многие агентства и частные риэлторы являются членами Гильдии. В случае возникновении спорных ситуаций, клиент всегда может обратиться в эту организацию для разрешения конфликта;
  • Необходимо сделать ксерокопию паспорта агента или, по крайней мере, переписать данные.

Существует проверенный годами способ по выбору добросовестного риэлтора с хорошей репутацией:

  1. Открыть топ – 10 сайтов риэлторских услуг в городе;
  2. Обзвонить все, узнать стоимость услуг, алгоритм действий, в конце разговора поинтересоваться: «кого кроме себя Вы можете порекомендовать?».

Из разговора хотя бы с десятью агентами можно понять, кто выстраивает честные отношения, а чьим обещаниям не стоит доверять.

Будет полезным «погуглить» отзывы о нем в интернет – ресурсах, нелишним будет пообщаться с людьми, уже пользовавшихся его услугами.

При составлении договора с агентами, в нем обязательно должно быть указанно следующее:

  • Срок, на который заключается договор;
  • Сумма вознаграждения агента;
  • Заключая договор на оказание риэлторских услуг по продаже недвижимости, следует уточнить в договоре размер вознаграждения агента, если клиент сам найдет покупателя. Например, 500 рублей за каждый просмотр объекта, проведенный риэлтором;
  • Предусматривает ли данное соглашение предоплату;
  • Обязанности риэлтора – входит ли в стоимость платы за его услуги сбор документов, регистрация (или снятие регистрации) объекта недвижимости и так далее;
  • Договором может регламентироваться право агента на привлечение сторонних лиц для исполнения обязательств.

    Этот пункт договора является типовым.

    Третьи лица – это адвокаты, юристы и так далее.

Заключая соглашение с агентами, не нужно спешить с подписанием.

Фраза риэлтора «это типовой договор, можно не читать, просто подпишите» должна насторожить клиента.

Идеальным вариантом будет попросить договор на дом, чтобы иметь возможность тщательно изучить все его пункты.

Какие документы должен представить риэлтор при выполнении договора?

В соответствии с п. 8.4.1 Стандарта, исполнитель (риэлтор) определяет перечень документов, необходимый для осуществления сделки и порядок их получения. Такая деятельность может осуществляться исполнителем на основании доверенности, выданной потребителем, а также потребителем самостоятельно или в присутствии исполнителя. В перечень входят проект договора и документы, позволяющие определить «юридическую чистоту» сделки. Cогласие по существенным условиям предстоящей сделки, достигнутое между потребителем и контрагентом, должно быть оформлено предварительным договором, который согласно п. 8.4.3 должен содержать следующие разделы:

  • согласие сторон на сделку;
  • цена сделки;
  • адрес и подробное описание объекта;
  • условия передачи прав на объект недвижимости;
  • ответственность сторон, способ обеспечения исполнения обязательств и определение обстоятельств непреодолимой силы;
  • порядок расчетов;
  • cроки и порядок передачи объекта;
  • состояние объекта на момент передачи;
  • обязательства собственника объекта по погашению задолженности по коммунальным и другим платежам;
  • обременение объекта правами третьих лиц;
  • условия расторжения и продления предварительного договора.

Исполнитель должен своевременно в письменной форме сообщать потребителю об известных ему обстоятельствах и фактах, относящихся к правам на предмет сделки, способных изменить условия сделки и привести впоследствии к потере права собственности, и рекомендовать потребителю застраховать риск потери своего права на предмет сделки (п. 8.4.4).

Подробнее о том, как грамотно заключить договор с риэлтором читайте в следующих правовых инструкциях.

Что умеет профи?

В профстандарте указано, что риелтору достаточно иметь среднее образование или же окончить бакалавриат, а затем каждые два года проходить программы повышения квалификации. Он должен уметь делать маркетинговые исследования рынка жилья, консультировать клиента по местоположению и доступу, типу и размеру, стоимости жилья, а также по стоимости его содержания (имеются в виду коммунальные платежи, налоги и пр.). Такой специалист умеет читать технические паспорта, кадастровые планы и справки, чертежи, поэтажные планы и экспликации объектов недвижимости. Также он может проконсультировать клиента, например, о затратах на осуществление сделки и регистрацию прав и обременений. Подчеркивается, что риелтор должен соблюдать и этические нормы. Скажем, не разглашать третьим лицам условия сделки, не скрывать реальную стоимость объекта или недостатки жилья. Также он обязан не клеветать на конкурентов и не дискредитировать коллег. «Стандарт — это минимальные требования к профессиональным качествам специалистов», — говорит Арсен Унанян, президент НП «Российская гильдия риелторов».

Тяни билет!

Выучиться на риелтора можно на каких-либо курсах, вузов, где учат на таких специалистов, сейчас нет. Однако уже через несколько месяцев многим риелторам придется сдавать экзамены в центрах оценки квалификации. Успешно сдавших будут включать в специальный реестр, через который клиенты смогут «пробить» своего риелтора, чтобы убедиться в его профессионализме. Сейчас существует похожая система сертификации компаний и специалистов рынка недвижимости, зарегистрированная РГР еще в 2002 году. Проверить, включен ли в нее ваш риелтор или агентство недвижимости, можно на сайте reestr.rgr.ru.

admin

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх