Юридическая справка

Консультации онлайн

Нежилое помещение в многоквартирном доме

Нежилое помещение в многоквартирном доме — это объект недвижимости, непригодный для проживания людей. В нем невозможна даже формальная прописка. Занять и использовать его может не всякая организация. А вот нести расходы по содержанию такие собственники обязаны.

Многоквартирный дом (МКД) — это не просто комплекс квартир. Дополнительно он включает места общего пользования (МОП), которые фактически принадлежат всем жильцам. Это подъезды, лифты, подвалы, чердаки и т. п. На их содержание идут средства из строки «ОДН» из квитанции.

Но есть и третья категория объектов — общественные помещения в многоквартирном доме. Жить в них нельзя, но у них есть свои собственники, распоряжающиеся этими метрами по своему усмотрению. Жильцы квартир к ним отношения не имеют. Как же пользоваться такими объектами недвижимости?

Кто может занять нежилое помещение и какие требования должен выполнять

Архитектурно-планировочные решения № СП 31-107-2004, утвержденные Госстроем РФ 01.12.2005, подтверждают, что жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме — это кардинально отличающиеся объекты. Первые предназначены для проживания, вторые — для работы. Список организаций, которые можно разместить в МКД, приведен в Приложении В к указанным архитектурно-планировочным решениям. Среди них:

  • малые дошкольные группы;
  • микрополиклиника, стоматологический кабинет, женская консультация, кабинет массажа и т. п.;
  • предприятия торговли, питания, бытового обслуживания;
  • клубы, библиотеки, творческие мастерские;
  • административные учреждения, конструкторские бюро, банки, суды, загсы.

В соответствии с пунктом 7.3.1, собственники нежилых помещений в многоквартирном доме должны позаботиться о выполнении следующих требований:

  • наличие (или возможность устройства) изолированных входных групп (в этом случае образуется обособленное помещение в многоквартирном доме);
  • принятие мер по звукоизоляции квартир, расположенных над общественным местом;
  • использование оборудования, от которого не идут шумы и вибрации выше допустимого уровня;
  • обеспечение доступа к общим инженерным системам на случай ремонта;
  • для торговых точек: организация зоны погрузки-разгрузки со стороны, где отсутствуют окна.

Законодательство допускает пристраивать недостающие метры. Только делать это можно лишь с торца и при условии, что их кровля будет ниже уровня пола ближайшей квартиры.

Определение нежилого помещения по Жилищному кодексу Российской Федерации

Из норм, установленных 3 главой Жилищного кодекса Российской Федерации, следует, что нежилыми в многоквартирном доме признаются помещения, не приспособленные для проживания. Эти площади отвечают требованиям для использования для коммерческой, социальной или общественной деятельности.

Согласно Постановлению Правительства РФ № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», сведения о недвижимости должны содержаться в технической документации МКД. Нежилое помещение не должно нарушать архитектурный облик объекта, в котором находится.

Какие нежилые объекты могут находиться в МКД

В жилом здании могут располагаться:

  • офисы;
  • учреждения внешкольного образовательного;
  • небольшие медицинские кабинеты;
  • площади для торговли, общественного питания, бытового обслуживания;
  • клубы, библиотеки, творческие мастерские.

Не могут занимать помещения в многоквартирном доме религиозные организации. На особых условиях недвижимость в МКД используется под хостелы.

Целевое использование недвижимости, не предназначенной для проживания

Цели использования нежилых площадей в жилых зданиях четко прописываются в документации при оформлении. Поменять торговую точку на стоматологический кабинет без переоформления нельзя.

За нецелевое использование предусмотрены санкции:

  • штраф от 1000 до 1500 рублей и предписание об устранении нарушения в строго установленные сроки;
  • отказ в узаконивании несанкционированных построек и переустройств.

В случаях ведения не оформленной или неразрешенной деятельности, организации грозит закрытие или запрет на ведение деятельности, по решению суда.

Кто может занять нежилое помещение, и какие требования должен выполнять

Нежилое помещение может использоваться собственником или сдаваться по договору аренды. Собственник несет ответственность за состояние и правила его эксплуатации. В случае аренды, ответственность закрепляется за арендатором. Организация, занявшая площади МКД, обязана выполнять следующие требования:

  • Оборудовать отдельный вход. Кровля входа не должна превышать высоту пола второго этажа.
  • Допускать ремонтных работников к общедомовым системам и коммуникациям при ремонте. Уведомлять работников домового обслуживания о необходимости проведения внеплановых ремонтных работ.
  • Не превышать допустимый уровень шума. Проводить шумные работы только в установленное время.
  • Производить погрузку и разгрузку товара и оборудования в местах, где нет окон.

Согласно ЖК РФ нежилые объекты могут занимать только площадь первого этажа. Квартиры второго этажа также могут быть использованы как нежилая недвижимость, но при условии, что весь первый этаж здания уже отдан под нужды различных организаций. Ни рядом с жилыми квартирами, ни над ними располагаться площади, не предназначенные для проживания, не могут.

При поступлении жалоб от жильцов о нарушении санитарно-эпидемиологических норм, решением суда может быть назначена выплата моральной компенсации пострадавшей стороне.

Технические требования к помещениям нежилого типа и к использованию этих объектов

В площадях, где не предусмотрено проживание людей, наличие всех коммунальных ресурсов, не обязательно. Может отсутствовать газоснабжение или санузел, если они не нужны для организации заявленной деятельности. Одним из главных условий является соответствие нормам пожарной и санитарной безопасности.

Помещение должно иметь технический план, утвержденный в установленном порядке. Перестройка и перепланировка под нужды организации должна быть согласованной, и не представлять опасности для жителей.

Является ли общее имущество в доме нежилым помещением

Общедомовое имущество: лестничные клетки, подвалы, чердаки не относится к нежилым помещениям. Это общедолевая собственность владельцев квартир, выполняющая определенную функцию. На этих площадях нельзя вести коммерческую деятельность без специального оформления. Исключение составляют подсобные и бытовые комнаты для работников коммунальных служб, если они наняты товариществом собственников жилья (ТСЖ) и оборудованы соответствующим образом.

К нежилым помещениям МКД относятся подземные паркинги для размещения транспортных средств.

Допустимая площадь нежилых помещений в многоквартирном доме

По части 6.1 АПР № СП 31-107-2004, для жилых объектов нормативы площади определяют исходя из удобства размещения сантехнических приборов и мебели. К нежилым это не относится. Офис на один стол вполне может обойтись без санузла. Поэтому и к минимальной площади требований не предъявляют.

Стоит учесть лишь суммарное ограничение по площади. Общественные объекты, в соответствии со статьей 22 Жилищного кодекса, могут размещаться только под квартирами, но никак не рядом и тем более не над ними. Так что, если под организации отведен только первый этаж, площадь ограничена его протяженностью.

Есть еще нюанс относительно пристроек. Максимальный выступ торгового зала — 9 м² при общей площади до 400 м² или 18 м² — при общей площади более 400 м².

Как происходит управление нежилым помещением в многоквартирном доме

Любой МКД имеет право на снабжение всеми необходимыми коммунальными ресурсами. Владельцы квартир могут выбирать: получать их через управляющую компанию или организовать ТСЖ и заключать договоры прямых поставок. У собственников офисов и магазинов такой привилегии нет.

В соответствии с частью 6 Постановления Правительства РФ № 354 от 06.05.2011, они должны заключать договоры с поставщиками:

  • тепловой энергии;
  • горячей воды;
  • холодной воды;
  • электричества.

Однако на практике это делают не все. И на такой случай управляющая компания или ТСЖ должны уведомить ресурсоснабжающие компании о наличии и количестве НП. Оплата нежилых помещений в многоквартирном доме без договора пойдет по расчетным нормативам РФ.

Расходы собственника на содержание нежилого помещения в многоквартирном доме устанавливаются соразмерно объему услуг по содержанию строения: плата за коммунальные услуги вычисляется на основе показаний счетчиков (или нормативов потребления, если приборы учета не установлены); объем прочих услуг и размер платы определяются договорами с поставщиками. При этом закон требует, чтобы собственники нежилых метров несли расходы по содержанию общего имущества, включая землю под строением, наравне с собственниками квартир.

admin

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх