Юридическая справка

Консультации онлайн

Подземный паркинг — плюсы и минусы, особенности оформления

в нашем доме есть подземная паркинг на 88 машиномест, а квартир в доме 218. Типичный случай, когда в МКД есть жилые и не жилые помещения.

Поскольку я не являюсь собственником машиноместа, меня всегда интересовал вопрос входит ли этот паркинг в ОИ МКД, должны ли собственники жилых помещений нести бремя по содержанию подземного паркинга, должны ли собственники машиномест нести бремя по СиРЖП и в какой мере.

Например, в случае нашего ТСЖ при определении ставки на СиРЖП площадь машиномест в паркинге в расчет не берется. С другой стороны, поскольку отдельной сметы расходов на паркинг не составляется, то бремя содержания ОИ паркинга, к которому я никакого отношения не имею, относится на всех собственников МКД.

Информации по этому вопросу крайне мало и она разрознена.

Ниже привожу компиляцию своих изысканий по подземным паркингам в МКД. Надеюсь кому-то кроме меня

Подземный паркинг в МКД

Подземный паркинг нашего дома, располагающейся на цокольном уровне, совокупность встроенных нежилых помещений (машиномест) определенного функционального назначения, не входящих в состав общего имущества многоквартирного дома.

Cтатьей 36 ЖК РФ и п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, определяющих объекты, находящиеся в общей долевой собственности, подземные гаражи и машиноместа к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме не отнесены.

Согласно п.1.37. СниП 2.08.01-89 «Жилые здания» при устройстве в жилых зданиях встроенных и встроенно-пристроенных стоянок для легковых автомобилей следует соблюдать требования СниП 21-02-99 «Стоянки автомобилей», согласно которому стоянка для автомобилей — здание, сооружение (часть здания, сооружения) или специальная открытая площадка, предназначенные только для хранения автомобилей; автостоянки, встроенные в здания другого назначения, должны отделяться от помещений (этажей) этих зданий противопожарными стенами и перекрытиями 1-го или 2-го типа, при этом жилые этажи должны быть отделены от автостоянки нежилым этажом (техническим); в таких автостоянках, как правило, не допускается предусматривать обычные лестничные клетки и общие лифтовые шахты; для обеспечения функциональной связи автостоянки и здания другого назначения выходы из лифтовых шахт и лестничных клеток автостоянки, как правило, следует предусматривать в вестибюль основного входа указанного здания с устройством на этажах автостоянки тамбур-шлюзов. Инженерные системы автостоянок, встроенных в здания другого назначения или пристроенных к ним, должны быть, как правило, автономны от инженерных систем этих зданий; в случае транзитной прокладки через помещения автостоянок инженерных коммуникаций, принадлежащих зданию, указанные коммуникации (кроме водопровода, канализации, теплоснабжения, выполненных из металлических труб) должны быть изолированы строительными конструкциями с определенным пределом огнестойкости.

С учетом требований, предъявляемых к строительству подземных автостоянок, встроенных в здание другого назначения, можно сделать вывод, что автостоянка относится к иным помещениям, имеющим самостоятельный характер по своему функциональному назначению (целевой характер – удовлетворение потребностей автовладельцев в парковочных местах), следовательно, она может быть отнесена к самостоятельному объекту права общей собственности лишь тех сособственников, на средства которых она построена, а не к общему имуществу многоквартирного дома.

В данной связи собственники машиномест являются собственниками индивидуально определенных (по свидетельству о праве собственности) нежилых помещений в многоквартирном доме, в том числе и собственниками соответствующих долей в общем имуществе такого дома и, следовательно, несут бремя содержания общего имущества всего многоквартирного дома.

Вместе с тем, собственники машиномест располагают внутри подземного паркинга иным, обособленным от других собственников помещений, общим имуществом (общие проходы и проезды в подземном паркинге, вентиляционные камеры, системы внутреннего освещения, электроснабжения, водоснабжения, контроля доступа и т.д.), предназначенным для обслуживания исключительно машиномест.

Данное общее имущество – специальный объект, требующий его отдельного описания и отдельных затрат для его содержания (обслуживания и управления). Бремя содержания общего имущества собственников подземного паркинга лежит только на собственниках машиномест.

Таким образом, собственники машиномест в подземном паркинге многоквартирного дома, в отличие от собственников жилых помещений, несут двойные финансовые обязательства. В силу одновременного обладания правами собственности на доли общего имущества двух типов (дома и паркинга) они оплачивают:

— затраты по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома (по тем же ставкам, что и собственники жилых помещений, но исходя из площади не квартиры, а своего машиноместа);

— затраты по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников подземного паркинга(по ставкам, принимаемым на общем собрании собственников машиномест и исходя из площади своего машиноместа).

Собственники машиномест в подземном паркинге (как собственники нежилых помещений в многоквартирном доме) имеют право участия в управлении общим имуществом многоквартирного дома. Например, собственник машиноместа, вступивший в ТСЖ, имеет право принимать участие в общем собрании членов ТСЖ наряду с собственниками жилых помещений и голосовать по вопросу утверждения сметы расходов и доходов товарищества.

Вместе с тем они должны управлять и своим собственным общим имуществом, обособленным от общего имущества остальных собственников дома. С этой целью собственники машиномест должны совместным решением выбрать один из нескольких способов управления таким имуществом.

Оптимальная форма такой организации — гаражное некоммерческое партнерство. Такая организация создается на основании ст. 8 Федерального закона «О некоммерческих организациях». В гаражном некоммерческом партнерстве машиноместа принадлежат на праве собственности членам партнерства (или находятся в общей долевой либо в общей совместной собственности нескольких членов партнерства), а общее имущество (или определенная часть общего имущества), является собственностью партнерства. Члены партнерства не имеют вкладов (паев, долей) в имуществе партнерства, и могут на него претендовать только в случае ликвидации партнерства.

Гаражное некоммерческое партнерство может осуществлять функции управления как самостоятельно (нанимая для этой цели в штат необходимых сотрудников), так и заключить договор управления с управляющей компанией, перепоручив ей эту функцию.

Если в доме, где существует подземный паркинг, уже создано ТСЖ, выполняющее функции по управлению общим имуществом всего дома, то гаражное некоммерческое партнерство в лице его руководства и от имени его членов может заключить договор управления с данным ТСЖ.

Для обеспечения работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников машиномест последние не создают свою управляющую организацию (своих органов управления), а заключают индивидуальные именные договора на управление общим имуществом паркинга с ТСЖ как с исполнителем необходимых услуг.Текст таких договоров является единым для каждого собственника и утверждается на общем собрании собственников машиномест. По сути выбирается способ управления, аналогичный предусмотренному в п.3 ч. 2 ст.161 ЖК РФ под названием «управление управляющей компанией».

В домах, управляемых ТСЖ, исполнителем значительной части услуг (например, коммунальных) выступает само товарищество. Поэтому поручить оказание иных услуг ТСЖ является вполне логичным решением (если, конечно, среди работников товарищества есть специалисты соответствующего профиля). Договора на оказание специализированных услуг (например, охраны или обслуживания систем контроля доступа) собственники машиномест могут заключать со сторонними организациями как напрямую, так и используя ТСЖ в качестве посредника (если ТСЖ уже имеет договоры с этими организациями).

Расчет стоимости обслуживания общего имущества, относящегося к подземному паркингу, осуществляется в соответствии с отдельной сметой расходов и доходов собственников машиномест. В этом документе определяется весь комплекс услуг, которые хотят получать собственники машиномест, и их стоимость. Смета подлежит утверждению на их общем собрании.

Какой бы способ управления не был выбран важно помнить, что собственники машиномест в подземном паркинге имеют право принимать самостоятельные (коллективные) решения по управлению общим имуществом подземного паркинга, а значит должны иметь и адекватный механизм реализации таких решений.

Подземный гараж многоквартирного дома относится к общедомовому имуществу, и такая квалификация при определении тарифа на электрическую энергию не затрагивает права собственности граждан на машино-места

13 декабря

Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 6037/13 по делу N А40-29754/12-127-277

«Подземный гараж многоквартирного дома относится к общедомовому имуществу, и такая квалификация при определении тарифа на электрическую энергию не затрагивает права собственности граждан на машино-места»

1. Суть спора

Между ТСЖ «Ниагара» (далее — ТСЖ) и обществом «Мосэнергосбыт» (далее — общество) был заключен договор энергоснабжения многоквартирного жилого дома. Счета на оплату поставленной электроэнергии общество выставляло с разделением по двум абонентам — жилой дом и подземный гараж жилого дома. В первом случае при выставлении счета общество применяло понижающий коэффициент, а во втором случае счета выставлялись без учета понижающего коэффициента.

Считая, что применение тарифа на электрическую энергию, поставленную в помещение подземного гаража, без учета понижающего коэффициента неправомерно, ТСЖ обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с общества суммы неосновательного обогащения, образовавшегося в связи с применением при расчетах за электрическую энергию ненадлежащего тарифа.

Суды всех трех инстанций пришли к выводу о недоказанности возможности отнесения к общедомовому имуществу машино-мест и отказали ТСЖ в удовлетворении заявленных требований.

Позиция нижестоящих судов по настоящему делу:

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из следующего:

  • собственником машино-места может быть лицо, не проживающее в многоквартирном жилом доме, поэтому не имеется оснований для отнесения его имущества к общедомовому;
  • машино-место не является местом общего пользования, используется для удовлетворения личных потребностей его собственника, а не для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома;
  • решение по передаче ТСЖ прав управления, технического обслуживания и содержания подземного гаража принималось не общим собранием жильцов дома, а собственниками машино-мест.

Пункт 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, противоречит нормам ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, исходя из которых гаражи не отнесены к общему имуществу в многоквартирном доме, принадлежащему собственникам квартир на праве общей долевой собственности.

Следовательно, машино-место не является общей долевой собственностью и расходы по его содержанию в силу ст. 210 ГК РФ должны быть возложены на собственника машино-места и не могут быть распределены между всеми собственниками квартир в многоквартирном доме.

При рассмотрении настоящего дела перед судами встал вопрос об определении тарифа, который должен быть применен в рассматриваемой ситуации, однако для его разрешения судам потребовалось ответить на другой вопрос: является машино-место общим имуществом многоквартирного жилого дома или самостоятельным объектом недвижимости?

2. Вопрос о квалификации машино-места как части объекта недвижимости или как самостоятельного объекта

Действующее законодательство не содержит определения машино-места (парковочного места), но ранее оно встречалось в некоторых утративших силу нормативных актах уровня субъекта РФ.

Так, в Постановлении Правительства Москвы от 01.11.2005 N 854-ПП (утратило силу) машино-местом признавалась часть земельного участка, предназначенная для размещения одного легкового автомобиля без прицепа в пределах отведенного участка для размещения парковки. В Постановлении Правительства Москвы от 20.02.2007 N 99-ПП (утратило силу) машино-место определялось как часть стоянки, ограниченная конструкционными элементами или линиями разметки и предназначенная для размещения одного автотранспортного средства.

Для того чтобы сделать вывод о том, что машино-место является недвижимым имуществом (п. 1 ст. 130 ГК РФ), оно, помимо прочной связи с землей, должно иметь характеристики, позволяющие определить его в качестве индивидуально-определенной вещи (п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»), а такими характеристиками машино-места зачастую не обладают.

Позиция Минэкономразвития России, изложенная в Письме от 09.06.2011 N Д23-2475, следует именно такой логике. Если машино-место отвечает критериям изолированности и обособленности от других помещений в здании или сооружении, то оно может быть учтено в качестве помещения (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). В случае если машино-место не отвечает требованиям, предъявляемым к помещениям, и не обладает характеристиками, позволяющими отнести его к недвижимому имуществу, государственной регистрации подлежит доля в праве собственности, соответствующая данному машино-месту.

Не в пользу квалификации машино-мест как самостоятельных объектов недвижимости свидетельствуют Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила содержания общего имущества), согласно пп. «а» п. 2 которых встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, построенные за счет средств собственников помещений, относятся к помещениям общего пользования и входят в состав общего имущества жилого дома.

Правовая неопределенность по вопросу отнесения машино-мест к самостоятельным объектам недвижимости привела к возникновению в арбитражной практике двух противоположных позиций. Это было отражено коллегией судей ВАС РФ в Определении от 27.10.2011 N ВАС-11450/11 по делу N А40-124539/09-54-801 (далее — Определение N ВАС-11450/11), однако указанный вопрос Президиумом ВАС РФ в данном деле так и не был решен.

Согласно первой позиции парковочное место представляет собой часть недвижимой вещи — нежилого помещения или нежилого здания, а пользователь парковочного места является долевым сособственником данной недвижимой вещи, в отношении которой соглашением участников долевой собственности или решением суда может быть определен порядок пользования соответствующей недвижимой вещью (по мнению коллегии судей ВАС РФ, данная позиция содержится в Постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.01.2008 N А33-10690/2007-03АП-93/2008 по делу N А33-10690/2007).

Вторая позиция заключается в признании парковочного места (на основании данных, содержащихся в технических, кадастровых паспортах) недвижимым имуществом, входящим в состав нежилого помещения (парковки) или нежилого здания (см. Постановление ФАС Московского округа от 30.06.2008 N КГ-А40/4518-08-1,2 по делу N А40-49509/07-63-401).

В настоящий момент в судебной практике встречаются обе приведенные позиции.

2.1. Машино-место (парковочное место) — часть недвижимой вещи

Суды, придерживающиеся первой позиции, исходят из того, что машино-место не является самостоятельной вещью, оно представляет собой часть нежилого помещения (парковки) или нежилого здания, которая может быть зарегистрирована именно как часть недвижимого имущества. Если машино-место в помещении автостоянки (гаража) не ограничено (изолировано) строительными конструкциями и не представляет собой обособленное нежилое помещение, то оно не является самостоятельным объектом, право на который может быть зарегистрировано (см. Постановление ФАС Московского округа от 20.09.2004 N КА-А41/8159-04).

Отсутствие сведений о каких-либо физических границах машино-места исключает возможность проведения описи объекта учета и подготовки учетно-технической документации для государственной регистрации прав на машино-место. Нанесение краской на покрытие пола линии разметки не свидетельствует о том, что машино-место является индивидуально-определенной вещью.

Судебная практика о ненадлежащей индивидуализации машино-места:

  • Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2011 по делу N А05-4359/2011;
  • Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2011 по делу N А05-9845/2010.

Некоторые суды отмечают, что если из технического паспорта на здание автостоянки следует, что машино-места не разделены на секции (не выделены как отдельные объекты), то право собственности на них зарегистрировано быть не может (см. Постановление ФАС Московского округа от 17.06.2010 N КГ-А41/4490-10 по делу N А41-21793/09).

Однако, по мнению коллегии судей ВАС РФ, кадастровые и технические паспорта помещений подземной автостоянки, как правило, не являются документами, подтверждающими наличие объекта как объекта права (см. Определение ВАС РФ от 26.11.2013 N ВАС-16467/13 по делу N А50-10632/2012).

Также нельзя не обратить внимания на позицию, основанную на п. 2 Правил содержания общего имущества. Согласно данной позиции машино-места входят в состав общего имущества многоквартирного дома, относятся к местам общего пользования и определяются как часть подземной парковки жилого дома (см. Постановление ФАС Поволжского округа от 24.09.2012 по делу N А55-7278/2010). Приведенный судебный акт интересен в первую очередь тем, что обстоятельства дела и правовая позиция сходны с содержащимися в рассматриваемом Постановлении Президиума ВАС РФ.

2.2. Машино-место (парковочное место) — самостоятельный объект недвижимости

Суды, придерживающиеся второй позиции, указывают на то, что машино-места, расположенные на подземной автостоянке жилого дома, являются самостоятельными объектами при наличии определенных условий.

Так, ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 27.11.2008 N Ф08-7047/2008 по делу N А53-11540/2007-С2-50 указал, что машино-места являются самостоятельными объектами, если они:

  • спроектированы и приняты в эксплуатацию как объекты недвижимости, отдельные от жилого дома;
  • не предназначены для размещения технического оборудования и коммуникаций, обслуживающих жилое домовладение;
  • зарегистрированы в ЕГРП как индивидуально-определенные помещения подземной автостоянки.

Само по себе наличие у объектов (парковки и жилого дома) общей стены, а также прохождение вентиляционной трубы через помещение парковки не свидетельствует об изменении статуса указанного объекта и о том, что собственники помещений (парковочных мест) должны нести расходы на содержание общедомового имущества, являющегося таковым только для собственников жилого дома (см. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2013 N 17АП-7384/2013-ГК по делу N А60-38627/2012).

В другом случае суд указал, что парковочные места не являются объектами общей долевой собственности, если установлена возможность их самостоятельного использования. При этом сам по себе факт нахождения нежилого помещения (парковочного места) в подвале жилого дома не свидетельствует о наличии в нем инженерных коммуникаций, необходимых для обслуживания более одного помещения в доме, а также не свидетельствует об использовании помещения в качестве вспомогательного (см. Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2010 N 18АП-1672/2010 по делу N А07-18915/2009).

Определенный интерес представляет позиция арбитражных судов в спорах о признании права собственности, вытекающих из договоров инвестирования строительства.

Суды исходят из того, что машино-места, расположенные в подвальном помещении многоквартирного дома, могут быть выделены в качестве самостоятельных объектов с последующим оформлением права собственности, если жилой дом введен в эксплуатацию, а перечень жилых и нежилых помещений определен исходя из условий инвестиционного договора, данных обмеров БТИ, протокола предварительного распределения долей между инвесторами. Принимается во внимание и отсутствие спора о праве в отношении машино-мест.

Судебная практика по искам о признании права собственности на машино-места:

Следует также отметить, что в практике судов общей юрисдикции имеют широкое распространение споры по поводу парковочных мест, в том числе об их передаче от застройщиков к физическим лицам. Исковые требования не отличаются единообразием. Это могут быть иски:

  • о признании права собственности на парковочное место (машино-место) (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 28.01.2013 по делу N 11-3130);
  • о возложении обязательств по исполнению договора и передаче необходимых документов для государственной регистрации права собственности на парковочное место (см., к примеру, Определение Пермского краевого суда от 23.07.2012 по делу N 33-5279);
  • о возложении обязанности передать объект недвижимости (парковочное место) (см., например, Определение Приморского краевого суда от 06.03.2013 по делу N 33-2111);
  • об обязании устранить кадастровые ошибки и снять машино-место с регистрационного учета (см., к примеру, Определение Московского городского суда от 26.04.2013 N 4г/7-3199/13).

Во всех обозначенных актах суды не ставили под сомнение то, что парковочное место является самостоятельным объектом права.

3. Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ акты судов всех трех инстанций отменил, а заявленные требования ТСЖ удовлетворил в полном объеме. При этом Президиум ВАС РФ сформулировал следующие правовые позиции.

3.1. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: подземный гараж с машино-местами, расположенный в подвальном помещении многоквартирного жилого дома, относится к общедомовому имуществу, и такая квалификация при определении подлежащего применению тарифа на электрическую энергию не затрагивает права собственности граждан на машино-места.

Комментарий: Президиум ВАС РФ отметил: факт того, что собственниками машино-мест являются лица, не имеющие жилых помещений в многоквартирном доме на праве собственности, а также того, что данные лица используют машино-места для удовлетворения личных потребностей, не влияет на правовой режим подземного гаража как общедомового имущества. Приведенные обстоятельства также не влияют на статус подвального помещения.

Однако нельзя не обратить внимания на то, что данная правовая квалификация была дана Президиумом ВАС РФ применительно к спору об определении подлежащего применению тарифа на электрическую энергию, а не к спору по поводу права на недвижимое имущество. В связи с этим можно предположить, что приведенная правовая позиция может применяться нижестоящими судами только при рассмотрении споров об определении надлежащего тарифа на электроэнергию.

Применительно к рассматриваемому спору Президиум ВАС РФ обратил внимание, что Правила содержания общего имущества являются обязательными для сторон при заключении и исполнении публичных договоров, к которым относится договор энергоснабжения. Пункт 2 Правил не признан в установленном порядке противоречащим ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ.

Также следует отметить, что Президиум Верховного Суда РФ в п. 38 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. 04.12.2013) также квалифицировал подземную автостоянку как техническое помещение, относящееся к общедомовому имуществу многоквартирного дома. При этом Президиум Верховного Суда РФ указал, что договор инвестирования строительства в части передачи в собственность нежилых помещений (в частности, помещений подземной автостоянки) является ничтожным, так как данные помещения отнесены законом к общедомовому имуществу.

3.2. Правовая позиция Президиума ВАС РФ: при начислении платы за электроэнергию, потребленную подвальным помещением (автостоянкой), оборудованным электрическими плитами, подлежит применению единый тариф для населения с понижающим коэффициентом.

Комментарий: вывод о необходимости оплаты по единому тарифу для населения с понижающим коэффициентом электрической энергии, потребленной в местах общего пользования многоквартирного жилого дома, который оборудован стационарными электрическими плитами, также содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.01.2008 N 10211/07 по делу N А03-16417/06-38.

4. Оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам судебных актов, вступивших в законную силу

В рассматриваемом Постановлении Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со сходными фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в рассматриваемом Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.

В силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 «О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам» это указывает на придание данной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.

В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.

Обзор подготовлен специалистами компании «Консультант Плюс» и предоставлен компанией «КонсультантПлюс Свердловская область» — информационным центром Сети КонсультантПлюс в г. Екатеринбурге и Свердловской области

admin

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх